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2021已经来临，新年也得有新思维，关于房产投资，很多人的脑子也该换换了！不能只看一线城市、长三角、珠三角，不能只想“捡漏儿”……要看有没有“不一般”的房子、比投资住房更有价值的房子、比一般房产投资更稳、更灵活、也更有前景的投资？！

只要选择正确

投资房产

依然是很多人比较热衷的投资方式

大家一定有共识：康养、养老必定是大产业。那么，你是否想了解：在养老房的投资上是怎样的呢？

今天，就以一线城市北京的成熟区住宅与三线城市商丘成熟区的一个养老项目（常春藤畅馨园）之间做个比较，从租金、市场稀缺性以及行业发展来思考一下投资的方向。

为啥是商丘？

先看完吧……

一、从出租看：

暂以当前住宅市场租金为测算指标（养老项目租金相对保守，其高低跟运营有很大关系，运营情况好，租金更可观），对比数据如下：

  可看出：北京的房子投资大、低，而商丘的养老房明显更有投资优势。

二、从稀缺性预期增值：

有人会说：从的角度看，商丘跟北京根本没法比。但他应该明白：影响房子升降的根本因素是“供需关系”！

北京尽管是一线城市，但它是基于平均40~45平/人的市场，房屋供需基本平衡，或者说有些地方已经供大于求了。而商丘尽管是三线（甚至有人认为是四线）城市，但养老住宅却是基于庞大的老年人“刚需”。

养老房之所以称之为“刚需”，请您看看来自商丘市健康养老产业转型发展布局规划（2019-2035 年）数据：

“截止2018 年底，商丘市总人口（不含永城市，下同）768.56万人，常住人口608.65万人。其中，60 岁及以上人口约112.97万人，65 岁以上老年人口70.79 万人，分别占常住人口的18.56%和11.63%。共有各类养老服务设施843个，床位总数达19124张，每千名老年人拥有养老床位仅为16.61张。其中公办养老机构144 个，床位8670 张；社会办养老机构40个，床位6617张；城乡社区居家养老服务设施659 个，床位3837 张。已建成并投入使用的社区日间照料中心有54 个，城市社区日间照料中心的覆盖率不足30%；农村幸福院605 个，覆盖率不足15%”。

目前每千名老人16.61张床。就是老年人床位供需关系是100:1.66！

100名老人只有不到2张床！

如果按照每床折算面积43平米的话（商丘住宅人均面积43平），目前的人均养老住房面积只有0.66平米，即：普通住房是养老房人均面积的65倍！

有市场、有需求，位置优、运营好，养老房是毫无疑问的“潜力股”！

养老住宅具备普通住宅的所有功能，但比普通住宅多了适老化设计、智能化管理、康养娱居与医护管理等等更多有价值的功能和服务，比住宅更有保值增值的保证。

康养公寓更是优势明显：适老化设计、精装配套、信息化管理、呼叫与健康管理、娱乐康体、贴心的照料与体系化医护，这些定制化、个性化的增值服务不仅仅满足了市场的供不应求，也让康养公寓的投资属性显而易见。

三、从行业看潜力

从十四五规划建议及中央经济工作会议表态来看，对于房地产的政策倾向仍旧是长效调控常态化，政策延续稳定。2021年将继续坚持“房住不炒”的定位，贯彻“三稳”预期。房地产的发展已经过了二十年的蓬勃发展，未来的主题词也只有一个——“稳”。

从近几年房产现状看，价格、销售面积、投资强度以及供需关系看，尽管有起起落落，但趋势是投资强度逐渐放缓、需求逐渐减少、价格基本平稳，下图统计进一步说明：房地产开发红利不再、住宅投资暴利不再！

反观康养，则是一幅欣欣向荣的景象：政策相继出台，细则一个比一个明晰、支持力度一个比一个强；地产大佬、房产大鳄纷纷转战康养，公办民办纷纷焕发了生机。北京的养老机构不少，公办的条件好的，一床难求；民办的投资巨大，但投资热度不减。就上海亲和源养老项目看，床位费护理费暂且不说，仅入住的会员门槛价格就逐年递增，从的4、50万，上升到现在的190万，却依然供不应求。

当然，投资者也关注养老住宅的运营能力。如果设施与服务与市场需求不匹配，模式制定或管理团队有问题的话，会很大程度影响到物业的增值。那就看看这个项目有无“内涵”：

商丘常春藤畅馨园项目是商丘高端“居家养老、社区养老、机构养老”三位一体综合社区，位置比邻第四人民医院，首期产权式养老住宅已经开盘。这个项目从前期可行性研究、策划定位到规划和建筑设计、装饰装修设计、施工建设和运营管理布局，都是按“高标准、高要求”打造。

项目启动前，运营团队已经在养老行业潜心研究、“蛰伏”了五年！游遍国内新建的或成熟的养老项目、考察了日本、台湾、澳洲、美国的养老机构、听取了各方专家的建议、评估了数个运营模式、参考研讨了十多家建筑设计方案、观摩学习了百余家养老项目、考察了众多的医疗康养设备、构建了智能化信息平台、组建了精英管理团队、聚集了中医/西医/康养专家……

匠心钜筑，旨在打造一个“让老人安心、让儿女放心”的医养结合的高端颐养项目标杆！

项目由上海同济大学博士团队与上海同宽设计担纲建筑设计、装饰装修是参与了养老行业规范编制的单位——苏州广林、运营合作是国内会员制管理的上海亲和源……策划定位、智能化信息平台、适老化家具、康养设备及产品、绿色果蔬基地等落地都凝聚了享誉国内的知名企业，成为该项目成功的重要支撑和保障。

废话不说了，直接看看样板间和颐养设备吧。效果图就不看了，实景才有说服力！精装、适老化地板/墙面/厨卫高规格交付。

床头的呼叫按钮、卫生间的辅助升降椅，烟感、红外、智能监测定制化配置：

该项目有专门建设的“常春藤智慧养老平台”。利用“互联网+养老平台”,发挥养老大数据优势，建设社区信息化管理系统。实时监控设备状态、报警实时接收，保障长者安全。高效运营、智慧管理。通过大屏展示丰富多样的运营、健康和服务等数据，提供对外展示的窗口，让长者与家属更加安心。

选一个平台页面看一下：

常春藤智慧养老平台页面截图

信息平台其中一个重要的功能有“智慧照护”，智慧的“健康云”将管理与护士、长者、子女搭建了多向沟通的渠道。子女们一部手机在手，就能适时知晓父母在社区的居住状况，并能提供购买商品等多项帮助。

随时随地，可以了解父母的情况，让父母安心、儿女更放心！

建立健康档案是从老人入住社区就开始的，并且一直延续、一直保留您的身体健康数据，时时刻刻为您的健康保驾护航。

日常生活中，给失能或半失能老人洗澡是一件不容易的事，常春藤·畅馨园专业采购了助浴设备，不但方便，也很贴心。

常春藤助浴设备展示

项目配备有5000平米的配套区域，包括棋牌室、书法绘画、瑜伽康乐、营养餐厅、老年大学……吃喝玩乐应有尽有，娱乐有场所、活动有组织、康养有指导、健康有管理，生活更是无微不至……暂不细说了。

总之，

这样的项目在商丘是个！

在河南，哪儿有？谁知道？

再说说房产投资：

2020年已经过去，2021年已经到来，新年似乎预示着今天房产市场的“新气象”，有的城市价格有“抬头”现象，大多依然是“稳定”的基调！商丘市的房产市场与大多三线城市一样，平稳是主线，降价是预期。看一下市区各个板块的平均价格吧，对于北上广深的老乡们，这里的一套房，可能还不够您在一线买个卫生间。

日月湖片区领跑，古城片区紧跟其后。有人说日月湖有些无泡沫或掺杂了“透支”的价格，更多的人看好古城是因为这个片区有更高的“性价比”。这使得位于张巡路华夏路交叉口的常春藤畅馨园在“天时、地利、人和”中更有优势，也更有投资价值！

首先，因为它不是一般的房子，它是“居住、康养、医疗”三位一体的高端全龄化社区。 其次，它是比一般房产投资更稳、更灵活也更有前景！

就拿北京比：一套北京的住房（1000万），可以买15套同面积的常春藤的养老住房。又不受指标限制、可以有更灵活的转让或出租方式、康养的未来优势又那么明显……

买房就要看三要素：能住、能转、能租——常春藤满足！

买房还有三要素：位置要在主城区、区域要在潜力区、行业要在上升区！——还是常春藤！

所以，我更加肯定：

 2021的房产投资，

商丘常春藤就是一个“爆”点！

欢迎北上广深外地的老乡们关注一下这个项目，无论是为您家乡的父老买一套居住，还是您难忘乡情准备叶落归根找老友抱团养老，亦或是您真的高瞻远瞩想投资，都可以了解一下常春藤畅馨园。

我说它今年要“爆”——爆红、爆火！认同与否欢迎留言。